Simulateur frais de notaire : le coût de votre achat immobilier en 2026

Ce que le simulateur calcule

Les frais de notaire d’un achat immobilier sont surtout des impôts. Pour un acte signé en 2026, le simulateur additionne trois blocs :

1. Les droits de mutation, versés au département, à la commune et à l’État : le droit départemental au taux voté par le département du bien, la taxe communale de 1,20 %, et les frais d’assiette de l’État, égaux à 2,37 % du droit départemental.
2. Les émoluments du notaire, fixés par un barème national selon le prix, et la TVA sur ces émoluments.
3. La contribution de sécurité immobilière, perçue par l’État pour la publication de la vente : 0,10 % du prix, 15 € au moins.

La contribution n’est pas perçue à Mayotte jusqu’au 31 décembre 2028. En Alsace-Moselle, la vente est publiée au livre foncier, tenu par le tribunal, et non par un service de la publicité foncière : la contribution, due pour les formalités de ces services, n’est pas comptée.

Les débours, c’est-à-dire les sommes que le notaire avance pour obtenir vos documents, et les émoluments de formalités ne suivent pas un taux simple. Le simulateur les ajoute si vous en saisissez une estimation, par exemple le montant indiqué sur le devis de votre notaire. Base et droits sont arrondis à l’euro le plus proche, chaque droit séparément.

Sources : CGI, articles 683, 878, 879, 1584, 1594 D, 1647, 881 K, 881 M et 881 O ; BOI-ENR-DG-30, § 100 ; BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 140 ; service-public.gouv.fr, F17701, vérifiée le 5 août 2026.

Le taux de votre département

Chaque département vote son droit départemental, dans les limites de la loi : de 1,20 % à 4,50 % en principe. La loi de finances pour 2025 lui permet de le porter jusqu’à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, presque tous les départements l’ont fait.

Douze collectivités n’ont pas relevé leur taux. Partout ailleurs, y compris à Paris, à Lyon et en Corse, le droit départemental est de 5 %.

Ce tableau vaut pour les actes signés jusqu’au 31 décembre 2026. Une hausse notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 ne s’applique qu’aux actes signés à compter du 1er janvier 2027. Pour les actes signés à compter du 1er avril 2028, les départements qui l’ont relevé retrouvent le taux qu’ils appliquaient le 31 janvier 2025.

Sources : impots.gouv.fr (DGFiP), taux applicables au 1er juin 2026 ; CGI, articles 1584, 1594 D, 1594 E et 1647 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116, commentée au BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 105.

Primo-accédant : la hausse ne s’applique pas

Vous achetez votre résidence principale et vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes : la hausse à 5 % ne vous concerne pas. Le droit départemental reste au taux de l’article 1594 D, 4,50 % dans la plupart des départements. Sur un achat de 300 000 €, l’écart est de 1 536 € de droits.

La condition ne dépend ni de vos revenus ni de votre financement. Posséder une résidence secondaire ne l’empêche pas, et l’ancien usufruitier ou nu-propriétaire de sa résidence principale qui en achète une en pleine propriété est regardé comme primo-accédant. Elle n’est pas exigée si l’acquéreur ou un occupant du logement est titulaire d’une carte d’invalidité, perçoit certaines pensions ou allocations liées au handicap, ou a perdu sa résidence principale dans une catastrophe.

À deux, tout dépend du régime. En indivision (concubins, partenaires de pacs, époux séparés de biens), chacun est apprécié pour sa quote-part : si un seul des deux est primo-accédant, à parts égales, le taux moyen est de 4,75 % dans un département à 5 %. Des époux mariés sous un régime de communauté doivent remplir la condition tous les deux.

Il n’existe pas d’exonération nationale des droits pour les primo-accédants en 2026. L’article 1594 F septies permet à un département de réduire son taux, ou d’exonérer, l’acquéreur d’une première propriété qui s’engage à en faire sa résidence principale pendant au moins cinq ans. Au 1er juin 2026, seule la Savoie l’applique, avec un taux de 4 %.

Sources : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116, II, B ; BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 106 à 109 ; CGI, article 1594 F septies ; impots.gouv.fr (DGFiP), taux applicables au 1er juin 2026.

Logement neuf : 0,715 % de droits

Le logement neuf vendu avec TVA, par exemple par un promoteur en vente en l’état futur d’achèvement, supporte un droit départemental réduit de 0,70 % et des frais d’assiette de 2,14 % sur ce droit, sans taxe communale : 0,715 % du prix au total. La hausse jusqu’à 5 % ne touche pas ce taux. Sur 250 000 € hors TVA, les droits s’élèvent à 1 787 €.

Les droits se calculent sur le prix hors TVA lorsque l’acte mentionne la TVA à part, et sur le prix TVA comprise sinon. Le taux réduit ne s’applique pas quand la TVA est calculée sur la marge, ni à un logement neuf revendu par un particulier, sans TVA : ces ventes relèvent du taux de l’ancien.

Sources : CGI, articles 1584, 1594 F quinquies et 1647 ; BOI-ENR-DMTOI-10-40 ; BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 210 ; BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 105.

Les émoluments du notaire

Le notaire est rémunéré selon un tarif réglementé, le même quel que soit le notaire choisi. Pour une vente, l’émolument est un pourcentage du prix, calculé par tranche :

La TVA de 20 % s’y ajoute. Pour un achat de 200 000 €, les émoluments sont de 1 995,25 € hors taxes, soit 2 394,30 € TVA comprise. Ce tarif s’applique jusqu’au 29 février 2028. Si la prestation dépasse 150 000 €, le notaire peut accorder une remise, à condition de l’appliquer de la même manière à tous ses clients : le simulateur ne la compte pas.

Dans les départements d’outre-mer, le barème est plus élevé : à La Réunion et à Mayotte, par exemple, 5,263 % puis 2,171 %, 1,447 % et 1,087 %. La TVA sur les émoluments est de 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion ; elle ne s’applique pas en Guyane ni à Mayotte. Le simulateur applique le barème du département choisi. Pour un logement neuf, il applique le même barème au prix hors TVA : le devis du notaire fait foi.

Source : service-public.gouv.fr, « Frais de notaire : de quoi s’agit-il ? », F17701, vérifiée le 5 août 2026.

Trois exemples chiffrés, achats de 2026

Dans l’ancien, les droits de mutation pèsent bien plus que la rémunération du notaire ; dans le neuf, c’est l’inverse. Le simulateur détaille chaque ligne : vous pouvez la comparer au décompte de votre notaire.

Calculs du cabinet sur les taux de 2026 : droits arrondis à l’euro, chaque droit séparément (BOI-ENR-DG-30, § 100) ; émoluments au barème de F17701.

Ce que le simulateur ne compte pas

• Les débours et les émoluments de formalités, que le notaire détaille dans son devis : saisissez-les si vous les connaissez.
• Les frais d’agence et ceux de la garantie du prêt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution).
• La remise que le notaire peut accorder sur ses émoluments.
• Les régimes particuliers de deux départements : l’abattement de 46 000 € du Calvados pour les logements situés en zone France ruralités revitalisation, et le taux de 3,80 % des Hautes-Pyrénées pour les ventes par lots avec droit de préemption du locataire. Le simulateur les signale quand vous choisissez ces départements.
• Les bureaux, commerces et locaux de stockage d’Île-de-France, qui supportent une taxe régionale de 0,6 % en plus : le simulateur vise l’achat d’un logement.
• Un acte signé à partir du 1er janvier 2027, si le département change son taux d’ici là.

Les frais d’acquisition comptent aussi à la revente : la plus-value d’un bien autre que la résidence principale se calcule après ajout des frais réels ou d’un forfait de 7,5 % du prix d’achat, que chiffre le simulateur de plus-value immobilière. En location meublée ou en SCI, leur traitement fiscal dépend du régime choisi : le simulateur LMNP et le simulateur de SCI permettent de comparer.