Combien d’impôt sur la vente d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain ? Indiquez les prix et les dates : le simulateur retient les frais et les travaux, applique les abattements pour durée de détention, puis calcule l’impôt de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % et la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value.
Rédigé par le cabinet, sources officielles Mis à jour le Règles des ventes de 2026 : CGI, BOFiP et service-public.gouv.fr
Impôt, prélèvements sociaux et surtaxe à payer
19 675 €
320 000 € − 245 000 € = 75 000 € ; 75 000 € × (1 − 42 %) × 19 % = 8 265 €
Vente de 2026 par un particulier résident de France. Le notaire calcule et paie l’impôt lors de la vente.
Le simulateur suit le calcul du notaire pour la vente, en 2026, d’un bien détenu par un particulier résident de France : appartement, maison, local, terrain, en direct ou à deux à parts égales.
Les exonérations les plus courantes sont prévues : résidence principale, prix de vente de 15 000 € au plus par vendeur, vendeur retraité ou invalide aux revenus modestes, première vente d’un logement dont le prix sert à acheter la résidence principale.
Sources : CGI, art. 150 U, 150 VA, 150 VB, 150 VC, 200 B et 1609 nonies G ; service-public.gouv.fr, F10864.
| Élément | Montant retenu | Condition |
|---|---|---|
| Prix d’achat | prix inscrit dans l’acte | valeur déclarée pour une donation ou une succession |
| Frais d’achat | montant réel ou forfait de 7,5 % du prix | forfait réservé aux biens achetés |
| Travaux | factures ou forfait de 15 % du prix | forfait pour un bien bâti détenu depuis plus de 5 ans |
| Location meublée au réel | moins les amortissements déduits | ventes depuis le 15 février 2025, hors résidences pour étudiants, personnes âgées ou handicapées |
Les frais réels comprennent les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et la commission d’agence que vous avez payée à l’achat. Les travaux réels sont des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration facturés par une entreprise, qui n’ont pas déjà été déduits de vos revenus fonciers. Les dépenses d’entretien et de réparation, même importantes, n’en font pas partie.
Le forfait de 15 % ne demande aucun justificatif : il suffit de détenir le bien depuis plus de 5 ans. Il ne vaut pas pour un terrain nu. Pour un bien reçu par donation ou succession, les frais s’ajoutent pour leur montant réel (droits et frais d’acte payés), sans forfait de 7,5 % ; le forfait de 15 % des travaux reste possible.
Sources : CGI, art. 150 VA et 150 VB ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 80, et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 70, 80, 160 et 350 à 400.
La durée de détention se compte par périodes de douze mois, de la date de l’acte d’achat à celle de l’acte de vente. Un bien acheté le 10 mars 2014 et vendu le 9 mars 2026 est détenu depuis 11 ans ; vendu le 10 mars 2026, depuis 12 ans.
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 21 ans | 96 % | 26,4 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Par année au-delà de la cinquième : 6 % pour l’impôt jusqu’à la 21e année et 4 % la 22e ; 1,65 % pour les prélèvements sociaux jusqu’à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e.
Sources : CGI, art. 150 VC ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, § 20, 60 et 70 ; service-public.gouv.fr, F10864.
| Plus-value imposable du vendeur | Montant de la taxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Plus de 260 000 € | 6 % PV |
PV désigne la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, après abattement. La taxe s’applique dès le premier euro, et la formule de lissage évite un saut au passage d’une tranche. Elle se calcule pour chaque vendeur, sur sa part : époux, partenaires de PACS, concubins et indivisaires sont taxés chacun sur leur quote-part. Elle ne s’applique pas aux terrains à bâtir.
Exemple du BOFiP : un appartement acheté 90 000 € et vendu 200 000 € six ans plus tard, sans frais ni travaux retenus, laisse 103 400 € de plus-value imposable. La taxe vaut 3 % × 103 400 − (110 000 − 103 400) × 1/10, soit 3 102 − 660 = 2 442 €.
Sources : CGI, art. 1609 nonies G ; BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20 à 75.
D’autres cas existent : vente à un organisme de logement social jusqu’au 31 décembre 2027, expropriation suivie d’un remploi, ancienne résidence principale d’une personne entrée en établissement pour personnes âgées ou handicapées.
Sources : CGI, art. 150 U ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, BOI-RFPI-PVI-10-40-30 et BOI-RFPI-PVI-10-40-70 ; service-public.gouv.fr, F10864.
Acheté 200 000 € le 1er juin 2014, vendu 320 000 € le 15 septembre 2026, soit 12 ans. Forfaits de 15 000 € et 30 000 € : prix de revient de 245 000 €, plus-value de 75 000 €. Après 42 % d’abattement, 43 500 € sont imposables à l’impôt (8 265 €) ; après 11,55 %, 66 338 € aux prélèvements sociaux (11 410 €).
À payer : 19 675 €
Achetée 200 000 € le 1er avril 2016, vendue 375 000 € le 30 juin 2026, soit 10 ans. Plus-value de 130 000 €, dont 91 000 € imposables à l’impôt (17 290 €) et 119 275 € aux prélèvements sociaux (20 515 €). Chacun a 45 500 € de plus-value imposable : pas de surtaxe. Un vendeur seul aurait payé 1 820 € de plus.
À payer : 37 805 €
Studio acheté 180 000 € le 1er février 2018, vendu 230 000 € le 1er mars 2026, sans travaux. Les 30 000 € d’amortissements déduits réduisent le prix de revient : plus-value de 66 500 € au lieu de 36 500 €. Après 18 % d’abattement, 54 530 € sont imposables, au-dessus de 50 000 € : surtaxe de 817 €.
À payer : 22 050 € (11 654 € sans les amortissements)
Frais d’achat au forfait de 7,5 % dans les trois exemples ; travaux au forfait de 15 % pour Hélène et pour Marc et Julie.
Le résultat est une estimation. Le notaire établit la déclaration de plus-value et paie l’impôt sur le prix de vente ; le tableau des plus-values immobilières reprend tous les taux de 2026.
Retirez du prix de vente, diminué des frais de vente à votre charge, le prix de revient : prix d’achat, frais d’achat (réels ou forfait de 7,5 %) et travaux (réels, ou forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention). La plus-value brute est ensuite réduite d’un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, l’un pour l’impôt, l’autre pour les prélèvements sociaux. Reste à appliquer 19 % et 17,2 %, et la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu (6 % d’abattement par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e) et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an). Les années se comptent de date à date, depuis la date de l’acte d’achat.
Non. La plus-value est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux si le logement est votre résidence principale au jour de la vente, avec ses dépendances vendues en même temps. Un logement quitté pour être mis en vente reste exonéré s’il n’a été ni loué ni prêté et s’il est vendu dans un délai normal, en principe un an au plus.
Une taxe de 2 % à 6 % due quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Elle s’apprécie pour chaque vendeur, sur sa part : un couple qui réalise 90 000 € de plus-value imposable, soit 45 000 € chacun, ne la paie pas. Elle ne concerne ni les terrains à bâtir ni les ventes exonérées.
Non. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte la CSG des revenus du patrimoine à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux, mais les plus-values immobilières restent à 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité : 17,2 % au total.
Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé au régime réel réduisent le prix d’achat retenu : la plus-value augmente d’autant. Les logements des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées et des établissements de soins de longue durée échappent à cette règle.
Le notaire. Il calcule la plus-value, établit la déclaration et paie l’impôt au service de la publicité foncière lors de la vente. Vous reportez ensuite le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur votre déclaration de revenus de l’année suivante.
Ces informations sont générales et datées ; votre situation se vérifie avec votre expert-comptable.
Nous chiffrons la plus-value avant la promesse de vente, retrouvons les frais et les travaux à retenir et comparons avec une vente reportée de quelques mois.