Devez-vous l’IFI en 2026, et combien ? Indiquez la valeur de vos biens immobiliers au 1er janvier 2026 et vos dettes : le calcul tient compte de l’abattement de la résidence principale et de la déduction de l’IFI lui-même, puis applique le barème, la décote, la réduction pour dons et, si vous le demandez, le plafonnement à 75 % de vos revenus.
Rédigé par le cabinet, sources officielles Mis à jour le Règles : CGI, art. 964 à 979 ; Bulletin officiel des finances publiques ; service-public.gouv.fr
IFI dû en 2026
2 755 €
IFI théorique calculé sur 1 380 000 € : 2 810 €, déduit du patrimoine ; 500 000 € × 0,50 % + 77 190 € × 0,70 % = 3 040 € ; décote : 17 500 € − 1,25 % × 1 377 190 € = 285 €
Patrimoine au 1er janvier 2026, foyer domicilié en France. Biens professionnels, bois et forêts, prêts in fine et biens démembrés suivent des règles propres, non comptées ici.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux | Impôt cumulé en haut de fraction |
|---|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % | 11 390 € |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % | 35 690 € |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 98 190 € |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
L’IFI n’est dû que si le patrimoine net dépasse 1 300 000 €. Dans ce cas, le barème s’applique dès 800 000 € : c’est la raison de la décote, qui adoucit l’entrée dans l’impôt entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Le barème n’a pas changé depuis 2018 ; il est détaillé sur notre page IFI 2026.
Sources : CGI, art. 964 et 977 ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-40-10, § 1 à 20.
Sources : CGI, art. 965 et 973 à 979 ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 30 à 70 ; BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 80 ; BOI-PAT-IFI-40-20-20, § 60 et 90.
Leur maison, estimée 1 400 000 €, est retenue pour 980 000 €. Leur studio loué vaut 500 000 €, dont 100 000 € encore dus à la banque : 1 380 000 € nets. L’IFI calculé sur ce montant, 2 810 €, se déduit lui-même : patrimoine net taxable de 1 377 190 €. Barème : 500 000 × 0,50 % + 77 190 × 0,70 % = 3 040 €. Décote : 17 500 − 1,25 % × 1 377 190 = 285 €.
IFI 2026 : 2 755 €
Résidence principale de 2 000 000 €, retenue pour 1 400 000 € ; appartement loué de 1 100 000 €, moins 200 000 € d’emprunt ; parts de SCPI de 900 000 €. Patrimoine net : 3 200 000 €. L’IFI théorique de 17 690 € déduit, il reste 3 182 310 € taxables, soit 17 513 € selon le barème. Il a donné 6 000 € à une fondation reconnue d’utilité publique : 4 500 € de réduction.
IFI 2026 : 13 013 €
Maison de 2 000 000 €, retenue pour 1 400 000 €, et une maison de famille avec des terrains, non loués, de 2 600 000 € : 4 000 000 € nets. L’IFI théorique de 25 690 € déduit, il reste 3 974 310 € taxables et 25 433 € d’IFI selon le barème. Ses revenus de 2025 sont de 40 000 €, ses impôts sur ces revenus de 7 000 €. Total : 32 433 €, pour un plafond de 30 000 €. L’IFI baisse de 2 433 €.
IFI 2026 : 23 000 €
Exemples calculés avec le barème de l’article 977, l’abattement de l’article 973, la déduction de l’IFI théorique (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 80), la réduction de l’article 978 et le plafonnement de l’article 979 du CGI.
| Dette | Ce qui est déduit |
|---|---|
| Emprunt de la résidence principale | le capital restant dû au 1er janvier, en totalité, dans la limite de la valeur du logement après l’abattement de 30 % |
| Emprunt d’achat ou de travaux d’un autre bien imposable | le capital restant dû au 1er janvier, avec les intérêts échus et non payés et les intérêts courus |
| Prêt remboursable en une fois à son terme | le montant emprunté, diminué chaque année d’une fraction égale aux années écoulées sur la durée du prêt |
| Taxe foncière due au 1er janvier | déductible ; la taxe d’habitation ne l’est pas |
| IFI de l’année | l’impôt calculé selon le barème et la décote sur le patrimoine net avant cette déduction, dit IFI théorique ; le simulateur l’ajoute de lui-même aux dettes |
| Prêt accordé par vous, votre conjoint ou vos enfants mineurs | non déductible |
Une limite s’ajoute pour les patrimoines de plus de 5 000 000 € en valeur vénale : quand les dettes dépassent 60 % de cette valeur, la part au-delà n’est déduite qu’à moitié, sauf si vous justifiez qu’elle n’a pas été empruntée dans un but principalement fiscal. Exemple du Bulletin officiel des finances publiques : un bien de 6 000 000 € acheté avec 5 500 000 € d’emprunt donne 3 600 000 € déduits en totalité et 950 000 € déduits pour la moitié de l’excédent, soit 4 550 000 €.
L’article 974 du CGI vise la valeur vénale des biens : pour ce seuil, le simulateur compte la résidence principale avant l’abattement de 30 %. L’IFI théorique, qui est une dette admise en déduction, entre dans le total des dettes comparé à la limite. Un emprunt remboursable à son terme se saisit pour son montant déductible de l’année.
L’IFI théorique figure sur la déclaration 2042-IFI, dans la ligne « Autres dettes dont IFI théorique ». Le Bulletin officiel des finances publiques le calcule ainsi dans ses exemples de plafonnement : un patrimoine de 5 000 000 € avant cette déduction donne un IFI théorique de 35 690 €, un patrimoine taxable de 4 964 310 € et un IFI de 35 333 €.
Sources : CGI, art. 974 ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 80, 160, 210 et 270 à 300 ; BOI-PAT-IFI-20-40-20, § 20 à 40 ; BOI-PAT-IFI-40-30-10, § 220 ; déclaration 2042-IFI.
Le plafonnement compare deux montants. D’un côté, l’IFI de 2026, après la réduction pour dons, et les impôts dus sur vos revenus de 2025 : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, CSG et CRDS, contribution sur les hauts revenus. De l’autre, 75 % de vos revenus de 2025, en France et à l’étranger, nets de frais professionnels, revenus exonérés et produits soumis à un prélèvement libératoire compris.
Quand le premier montant dépasse le second, l’IFI baisse de la différence. La réduction ne peut pas dépasser l’IFI : l’excédent n’est ni imputé sur un autre impôt ni remboursé. Le plafonnement est réservé aux foyers domiciliés en France au 1er janvier, et aux non-résidents qui tirent de France la quasi-totalité de leurs revenus.
Sources : CGI, art. 979 ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-40-30-10, § 1 à 240 ; service-public.gouv.fr, « Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ».
La vente d’un bien taxable relève des plus-values immobilières, et sa transmission des droits de donation.
Quand la valeur nette de vos biens et droits immobiliers dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le foyer déclare ensemble les biens des époux, des partenaires de pacs ou des concubins notoires, et ceux de leurs enfants mineurs. Une fois le seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 €.
Sur la valeur nette taxable, par fractions : 0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 €, 0,70 % jusqu’à 2 570 000 €, 1 % jusqu’à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu’à 10 000 000 € et 1,50 % au-delà. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote de 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine réduit l’impôt. Viennent ensuite la réduction pour dons, puis le plafonnement.
Non, elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, pour un seul logement par foyer, à condition de la détenir en direct : détenue par une SCI, elle n’y a pas droit. Une maison estimée 1 400 000 € est retenue pour 980 000 €. L’emprunt qui la finance se déduit en totalité, dans la limite de sa valeur après abattement.
Celles qui existent au 1er janvier et financent un bien imposable : emprunt d’achat, travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration, taxe foncière due. La taxe d’habitation et l’impôt sur les loyers ne se déduisent pas. Un prêt remboursable en une fois à son terme se déduit de façon dégressive, et un prêt consenti par le foyer lui-même ne se déduit pas. L’IFI de l’année se déduit aussi, pour le montant calculé sur le patrimoine net avant cette déduction : le simulateur le fait pour vous.
L’IFI et les impôts dus sur vos revenus de 2025 ne peuvent pas dépasser 75 % de ces revenus. L’excédent vient en réduction de l’IFI, sans être remboursé ni imputé sur un autre impôt. Avec 1 000 € d’IFI, 7 000 € d’impôts sur les revenus et 10 000 € de revenus, le plafond est de 7 500 € : l’IFI baisse de 500 €.
Oui, de 75 % des dons faits à certains organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 € par an : fondations reconnues d’utilité publique, établissements de recherche ou d’enseignement supérieur, entreprises d’insertion. La réduction ne peut pas dépasser l’IFI, et le surplus n’est ni remboursé ni reporté.
Avec votre déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-IFI et ses annexes, qui détaillent les biens et les dettes au 1er janvier. Vous recevez ensuite un avis d’IFI distinct de celui de l’impôt sur le revenu, payable trente jours après sa mise en recouvrement.
Ces informations sont générales et datées ; votre situation se vérifie avec votre expert-comptable.
Nous estimons vos biens au 1er janvier, retenons les dettes déductibles, vérifions les exonérations professionnelles et le plafonnement, puis déposons l’IFI avec votre déclaration de revenus.