Cabinet d'expertise comptable a Paris 8 et Les Lilas. Accompagnement sur mesure pour votre profession.
La société d'investissement et family office gère un portefeuille d'actifs diversifiés. La structuration en holding et l'optimisation des plus-values sont des enjeux centraux.
AdvizExperts accompagne les sociétés d'investissement dans leur gestion fiscale patrimoniale.
Cadre legal : l'investissement immobilier est soumis a differents regimes fiscaux selon le montage (LMNP, LMP, SCI IS/IR, Pinel, deficit foncier). Les plus-values immobilieres sont taxees a 36,2 pour cent (19 pour cent + 17,2 pour cent PS) avec abattement pour duree de detention.
La holding bénéficie du régime mère-fille (exonération 95% des dividendes) et de la niche Dutreil pour la transmission. Un outil puissant de gestion patrimoniale.
Les plus-values sur titres de participation bénéficient d'une exonération partielle (niche PVLT : imposition effective de 3% seulement grâce à la quote-part de 12%).
Immobilier (SCI), participations (holdings), placements financiers : nous pilotons la performance et la fiscalité globale du patrimoine.
IS, participations, bilan.
Titres, immobilier, optimisation.
Dividendes, régime fiscal.
Performance, allocation.
Transmission, Dutreil.
Un investisseur achete un appartement a 200 000 euros pour le louer meuble. Il compare le LMNP et la SCI IS.
| LMNP (micro) | LMNP (reel) | SCI a l'IS | |
|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 12 000 | 12 000 | 12 000 |
| Abattement/Amortissement | 6 000 (50 pour cent) | 8 000 | 7 500 |
| Impot (TMI 30 pour cent) | 1 800 | 1 200 | 1 125 (IS 15 pour cent) |
| Plus-value (revente 15 ans) | Exoneree apres 22 ans | Exoneree apres 22 ans | Imposable sur VNC |
Notre recommandation : Notre recommandation : le LMNP reel offre le meilleur compromis fiscal grace a l'amortissement et a l'exoneration de plus-value a terme. La SCI IS est preferable pour les investisseurs a TMI elevee qui ne prevoient pas de revendre.
| Service | Detail |
|---|---|
| Comptabilité | Holding, IS |
| Plus-values | Titres, PVLT |
| Dividendes | Mère-fille, exonération 95% |
| Reporting | Performance, allocation |
| Transmission | Dutreil, pacte |
Le reel simplifie permet de deduire l'amortissement du bien et les charges. Souvent plus avantageux que l'abattement de 50 pour cent.
Au-dela de 23 000 euros de recettes meublees et si elles depassent les autres revenus, le loueur est LMP avec cotisations SSI (35 pour cent).
En SCI IS, la plus-value est calculee sur la valeur nette comptable (apres amortissements). Apres 15 ans d'amortissement, la plus-value fiscale peut etre enorme.
Utilisez nos calculateurs gratuits pour estimer vos charges, impots et optimisations :
Détention d'au moins 5% pendant 2 ans. Les dividendes remontent avec exonération de 95% (quote-part de frais et charges de 5% seulement).
Titres de participation détenus >2 ans : exonération sauf quote-part de 12%. Imposition effective de 3% seulement.
La SAS est la plus courante. Souplesse statutaire adaptée à la gouvernance familiale et aux investissements.
Exonère 75% de la valeur des titres en donation/succession. Condition : engagement de conservation 2+4 ans.
LMNP pour l'investisseur individuel (simplicite, amortissement, exoneration PV). SCI IS pour l'investisseur qui reinvestit sans distribuer et qui ne prevoit pas de revendre a moyen terme.
Oui, le deficit foncier (location nue avec travaux) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Ideal pour les contribuables a TMI elevee avec des biens a renover.
« Mon expert-comptable m'a oriente vers le LMNP reel plutot que le micro. L'amortissement du bien a reduit mon impot de 3 000 euros par an sur chaque appartement. »
✔ Economie fiscale de 9 000 euros par an sur le portefeuille
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