Cabinet d'expertise comptable a Paris 8 et Les Lilas. Accompagnement sur mesure pour votre profession.
Le marchand de biens achète pour revendre : la comptabilité traite les biens comme du stock (pas d'amortissement), la TVA sur marge s'applique souvent, et la fiscalité des plus-values est spécifique.
AdvizExperts accompagne les marchands de biens dans la gestion fiscale de leurs opérations.
Le marchand de biens est defini par l'art. 35-I-1 du CGI (achat habituel en vue de la revente). Le regime fiscal est BIC (benefices industriels et commerciaux). La TVA sur marge s'applique lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit a deduction (art. 268 du CGI). Les droits de mutation sont reduits a 0,715% (droit departemental) sous engagement de revendre dans les 5 ans (art. 1115 du CGI). Le non-respect du delai de revente entraine le rappel du droit au taux plein (7,5%) avec interets de retard. La plus-value est une plus-value professionnelle (art. 39 du CGI) soumise a l'IS ou l'IR selon la forme juridique.
Le marchand de biens peut bénéficier de la TVA sur la marge (au lieu du prix total). L'économie de TVA est considérable sur les opérations importantes.
Les biens détenus pour revente sont du stock, pas des immobilisations. Pas d'amortissement mais un suivi du coût de revient par bien.
Le marchand de biens bénéficie de droits de mutation réduits (0.715% vs 5.8%) sous engagement de revente dans les 5 ans.
Stock immobilier, bilan, IS.
Sur marge, prix total, déclarations.
Marge par bien, trésorerie.
Engagement de revente, suivi délais.
SCI, holding, optimisation.
Un marchand de biens achete un immeuble a un particulier pour 400 000 euros, realise 80 000 euros de travaux et revend par lots pour 650 000 euros. La question porte sur le regime de TVA applicable.
| TVA sur marge | TVA sur prix total | |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 400 000 euros | 400 000 euros |
| Travaux | 80 000 euros HT | 80 000 euros HT |
| Prix de revente | 650 000 euros | 650 000 euros |
| Base TVA | 170 000 euros (marge) | 541 667 euros (HT) |
| TVA due | 28 333 euros | 108 333 euros |
Notre recommandation : Notre recommandation : la TVA sur marge est applicable lorsque l'acquisition a ete soumise aux droits de mutation (achat a un particulier, art. 268 du CGI). L'economie de TVA est considerabl : 80 000 euros dans cet exemple. Attention : les travaux lourds (augmentation de 10% de la surface ou modification de la structure) peuvent requalifier le bien en immeuble neuf, imposant la TVA sur prix total.
| Service | Detail |
|---|---|
| Comptabilité | Stock immobilier, IS |
| TVA | Sur marge, prix total |
| Droits | Mutation réduits, engagement revente |
| Pilotage | Marge par bien |
| Structure | SCI, holding |
L'engagement de revente dans les 5 ans (art. 1115 du CGI) conditionne le benefice des droits de mutation reduits. Le non-respect entraine un rappel du droit au taux plein (7,5%) + interets de retard (0,20%/mois). Sur un bien a 500 000 euros, le rappel atteint 34 000 euros.
Des travaux portant sur la majorite des fondations, des elements de structure, de la facade ou de la surface (>10%) requalifient le bien en immeuble neuf (art. 257-I-2-2 du CGI). La TVA sur prix total et non sur marge s'applique alors. Un decompte precis des travaux est indispensable.
Les biens achetes pour la revente sont du stock (compte 37), pas des immobilisations. La comptabilisation en immobilisation fausse le bilan et peut etre requalifiee par l'administration fiscale. Les interets d'emprunt sont des charges incorporees au cout du stock.
Utilisez nos calculateurs gratuits pour estimer vos charges, impots et optimisations :
Si le bien a été acquis sans TVA (particulier), la TVA s'applique sur la marge uniquement. Si acquis avec TVA récupérable, TVA sur le prix total.
0.715% au lieu de 5.8%, sous engagement de revendre dans les 5 ans. Si le délai n'est pas respecté, les droits complémentaires sont dus avec intérêts.
La société (SAS, SARL) est quasi obligatoire pour isoler les risques et bénéficier de l'IS.
Prix de vente – (prix d'achat + travaux + frais d'acquisition + portage financier). La marge nette cible est de 15-30%.
Oui, le marchand de biens exerce une activite commerciale par nature (art. L.110-1 du Code de commerce) et doit etre inscrit au RNE (ex-RCS). Il peut exercer en entreprise individuelle, SARL, SAS ou SASU. La SARL ou SAS est recommandee pour limiter la responsabilite personnelle et optimiser la fiscalite via l'IS.
Les benefices du marchand de biens relevent des BIC (art. 35-I-1 du CGI). En societe (SARL/SAS), ils sont soumis a l'IS (15% jusqu'a 42 500 euros, 25% au-dela). En entreprise individuelle, ils sont soumis a l'IR au bareme progressif. La plus-value est integree au resultat ordinaire (pas de regime des plus-values a long terme). La constitution de provisions pour travaux futurs est possible dans la limite des devis signes.
« Mon expert-comptable a identifie que mes travaux sur un immeuble ancien ne requalifiaient pas le bien en neuf. J'ai pu appliquer la TVA sur marge et economiser 95 000 euros sur l'operation. »
✔ Economie de TVA de 95 000 euros sur une operation et securisation juridique des montages
Premier rendez-vous gratuit et sans engagement. Nos experts analysent votre situation et vous proposent un accompagnement sur mesure.
11 Avr 2026 — AdvizExperts
Plus-values mobilières : comprendre l'imposition au niveau familial
Une récente décision du Conseil d'État vient clarifier un point important concernant l'imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières...
10 Avr 2026 — AdvizExperts
Or : une valeur refuge en perte de vitesse ?
L'or face à des turbulences inéditesTraditionnellement considéré comme la valeur refuge par excellence, l'or connaît actuellement une période de volatilité...
9 Avr 2026 — AdvizExperts
Auto-certification logiciels de caisse : retour en 2026
Un retour à l'auto-certification pour simplifier les obligationsAprès plusieurs années de certification obligatoire par des organismes tiers, la loi de...